보상규모 판교 신도시 100배, 주민 이주비만 8000억 넘어… 주변 부동산에 재투자 될 듯
주민 동의율 57%에 불과… 갈등 커지면 시장 침체 우려
서울 용산국제업무지구 개발사업이 보상에 곧 들어가면서 3조원 이상으로 추정되는 보상비가 부동산 시장을 뒤흔들 태세다. 통상 보상비는 상당 부분이 인근 부동산에 재투자된다. 이 때문에 용산구 등 서울 도심 부동산 시장 활성화에 기폭제가 될 것이라는 기대감이 적지 않다.
하지만 보상비를 둘러싸고 사업자와 주민 간 갈등이 커지면 사업추진에 차질을 빚어 오히려 악재가 될 수 있다는 지적도 나온다.
용산국제업무지구 개발사업은 용산철도정비창 부지와 인근 땅에 100층짜리 랜드마크 빌딩 등 초고층 업무시설과 고급 주거·상업·문화시설을 개발하는 프로젝트로 추정 사업비만 30조원이 넘는다.
◇보상비 얼마나 풀릴까?용산국제업무지구의 전체 개발면적은 57만여㎡(17만평). 사업시행자인 드림허브프로젝트투자금융㈜이 현재까지 소유권을 확보한 땅은 용산철도정비창 부지 14만5000평이다. 나머지 정비창부지 남쪽~한강에 이르는 이촌동 일대 부지 2만5000여평은 주민들에게 보상해주고 사들여야 한다.
드림허브측은 아직까지 구체적인 보상계획이 마련되지 않아 정확한 보상규모를 추정하기 힘들다고 말한다. 하지만 업계에서는 보상비 규모가 최소 3조원에 달할 것으로 추산한다. 땅값으로 단순 계산하면 3.3㎡(1평)당 평균 1억2000만원이나 된다. 이는 알짜배기 땅으로 꼽혔던 판교신도시의 3.3㎡당 보상비(140만원)의 거의 100배에 달하는 금액이다. 부동산114 김규정 본부장은 "이촌동은 공시지가만 평당 3000만원이 넘는 알짜 땅인 데다 한 채당 수억원이 넘는 아파트가 들어 있어 보상비가 천문학적으로 커질 수밖에 없다"고 말했다.
실제 보상대상 중에는 이촌동 대림 등 아파트만 5개 단지, 1600여가구가 들어 있다. 이들 아파트는 현재 시세만 7억~14억원을 호가해 총 보상비만 1조~2조원에 달할 전망이다. 드림허브측은 여기에 가구당 최대 3억원의 무이자 이주비와 이사비용으로 최대 5000만원을 추가 지원할 계획이다. 드림허브 관계자는 "순수 보상비 외에 주민 이주대책비만 8000억원 넘게 투입될 것으로 예상된다"고 말했다.
◇주민들 반대 만만치 않아
전문가들은 이촌동 일대에 대한 보상작업이 시작되면 주변 부동산 시장이 출렁거릴 것이라고 예상한다. 아파트 소유자 외에 세입자가 1400여명에 달해 이들이 한꺼번에 이주하면 인근 아파트값과 전세금이 동반 상승할 가능성이 크다는 것. 이촌동 E공인중개사 관계자는 "아파트 소유자 대부분이 주변에서 새집을 마련할 계획을 세우고 있다"고 말했다.
아직까지 인근 부동산 시장은 조용한 편이다. 삼각지 인근 B공인중개사 관계자는 "이미 대로변 땅값은 1억원이 넘는 데다 아파트값도 평당 3000만원을 넘어서고 있어 투자자들이 쉽게 움직이지 않고 있다"면서도 "보상비가 풀리기를 기다리는 상황"이라고 말했다.
하지만 보상과정이 만만치 않을 것이란 전망도 나오고 있다. 현재 사업지에 포함된 주민들의 동의율이 57%에 불과할 만큼 사업 자체에 반대하는 주민이 많기 때문이다. 일부 주민들은 최근 드림허브측이 SH공사에 보상업무를 위탁한 것에 대해 업무정지 가처분 소송을 제기해 당분간 업무 추진이 중단된 상태다. 이들은 "멀쩡한 아파트를 일방적으로 수용하겠다는 계획에 절대 동의할 수 없다"고 주장하고 있다.
드림허브측은 주민동의율이 50%를 넘으면 수용이 가능하지만 서두르지 않고 최대한 주민들과 협의를 통해 보상 문제를 해결하겠다는 원칙을 세워놓고 있다. 내외주건 김신조 사장은 "보상문제가 장기화하면 투자자들의 기대감이 실망감으로 변해 주변 부동산 시장 침체를 가속화할 수 있다"고 지적했다.
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